永佃制是我国土地制度史上一个相当奇特的制度。一般认为，永佃制萌芽于宋代，明代时有所发展，清代时已流行于我国东南地区。到清末民初，各地区对此制度及其措施尚保留着不同的名称。现在，一般统称为“永佃制”。它的起源不一，因地而异。即只要佃农按约交租便可永久保有佃耕业主土地的权利。永佃起初只是一种佃耕权，是一项旨在鼓励移民垦荒的措施。它有永佃、永耕、长租、长耕、永远佃耕、永远耕种、永远耕作、永远承耕以及永远为业等名称。这种永久耕种权后来逐渐固定下来成为一种事实上的物权——类似于近代民法上的永佃权，然而土地权利加速分离的结果，使土地成为地主与佃农的共同占有物，最终剖裂为田面、田底两种相对独立的权利，分别为业佃双方所有。日本学者天野元之助则把田面、田底分别归类为地主上级所有权和永佃人下级所有权，即两个所有权。享有永佃权的农户称为“永佃户”；永佃制下分离出来的所有权称为“田骨”；分离出来的耕作权称为“田皮”。在一田二主制的基础上，随着田底田面的流转，永佃制的发展形成一田三主乃至一田多主的复杂格局。这样，由于永佃制在近代的变化，使得永佃制的概念已不适用。因为在近代中国有“一田二主”民事习惯的大量存在，有的学者遂提出“双层地权”、“两层地权”的概念。也有研究者将近代的永佃制笼统地称为“土地股份所有制”。

尽管各地业佃权利称谓较为纷杂，但从永佃制的形成来看，则大致可归为四类：开垦永佃、购买永佃、改良永佃和保留永佃。此外，永佃权还可以继承。

1．开垦永佃，是早期的永佃类型。在地广人稀的地区，业主为招徕农民垦荒而往往许以永佃权。开垦永佃由于荒地来源的不同而可分为三类。一是自然形成的大片海滩沙田、江河淤地。主要分布于江浙、山东、天津和广东等地的沿海沿江地区。如江苏的宝山、太仓及浙江的黄岩等地。这些荒地多为贫瘠之地，须经过艰辛的改良过程，当然也有例外，如山东利津县因黄河决口等缘故，碱地尽成沃壤。二是政府对边疆荒地实行开禁政策或宗室、宗族、寺院放领大批荒地，给承领者以永佃权。这些荒地主要分布于西北的察哈尔、绥远、热河及东三省。如热河多属荒地，凡有土地权者，半多无力开垦，于是招集佃户，许以成熟后永远耕种，每年纳租粮若干，从此不得增租夺佃。这种永佃权的取得相对容易，且租地多处沃壤地带，对无地农民极具吸引力，故察绥两省的永佃比率极高。三是由于战乱灾祸所形成的大批弃田、废田，主要分布于苏浙皖赣等省。总之，开垦永佃的前提是田主有大量荒地而劳力稀缺，所以佃农往往处于相对有利的谈判地位，能比较容易的取得永佃权，基本上没有人身依附关系。

2．购买永佃，是指地主在确立永佃关系时，为保障业权、防止欠租，而让农民预纳一笔押金，地主若不退还，农民便可永世耕种。到后来押金蜕化为购买金，永佃权便可直接买卖了，购买永佃在苏、浙、湘等省皆有。这种押金，在江苏的松江、海门及江北各地称为“顶首”，所交数目视地之肥瘠而定。地主出卖永佃权主要是出于经济利益的考虑。一方面，雇工经营达到一定规模(即临界线)后，由于成本费用高昂、边际利润降低而变得不经济，所以把多余的土地出租。另一方面，近代战乱对乡村破坏严重，大大增加了大面积经营的风险，加之繁华都市对地主的吸引，乡村中等以上的地主多离乡别居，而出租土地。而对于农民来说，购买永佃虽要付出相当高的代价，但总比购进土地全部产权要低得多。

3．改良永佃，即佃农租种他人田地，经年历久，凡田地经承种者勤劳农事，不惜工料，而致该地产出增加，于是演变成为一种所有权，准许自由买卖。这类永佃我们从其名称就看出来，如江苏的“灰肥田”、安徽的“草粪权利”。

4．保留永佃，是指自耕农为生活所迫低价卖掉“田底”，或因负债而丧失“田底”，但契约上言明保留自耕的权利。如江苏无锡的“卖租米”、靖江的“自卖留种”、安徽芜湖的“保留肥土”、湖南安仁的“卖田而不退耕”、湖北钟祥的“自卖自种”或“贱卖图耕”等，皆属此类。一般说来，自耕农出卖“田底”主要源于生活所迫，但也不排除农民出于经济比较利益计，如为逃避捐税之累而将土地轻价售于豪富之家，这称之为“投献”，江西乐平就有这种现象。事实上，江南历来为重赋之地，农民正是依靠了这一制度保障了最基本的生存，同时规避了赋税的风险。